МосЗемКом
НЕДВИЖИМОСТЬ
+7 (495) 317–17–70 Бесплатный вызов

МЫ ОТКРЫТЫ
ДЛЯ ВАС ВСЕГДА!
Каждый день
с 10.00 до 18.00
МЫ ДЕЛАЕМ
сложные сделки
ПРОСТЫМИ
  И БЕЗОПАСНЫМИ 
 ЖК "Спасские ворота"

более подробную информацию Вы найдете на сайте Dmitrov5.ru
start.jpg 
 
ВСЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ,
которые есть на сайте
РЕАЛЬНЫ.

Только наша организация
заключает с владельцами
ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ ДОГОВОРА.

НАМ ДОВЕРЯЮТ,
передавая оригиналы документов
на   недвижимость , 
находящуюся
в собственности.

УВАЖАЕМЫЕ ПОКУПАТЕЛИ,

в любое удобное время
вы можете ознакомиться
со всеми документами,
на любую недвижимость,
заинтересовавшую Вас.

  

Наши услуги



Новостройки

Квартиры

Дома и дачи

Земельные участки

Гектары

Коммерческая

Аренда

Полезно и интересно

Уважаемые наши клиенты и гости сайта!

Увжаемые наши клиенты и гости сайта!

На данной странице мы предлагаем Вашему вниманию информацию, которая поможет как продавцам, так и покупателям найти ответы на часто возникающие вопросы, связанные с продажей или покупкой недвижимости.

Кроме того, Вы всегда можете обратиться за помощью или консультацией к нашим специалистам, воспользовавшись созданной специально для этого электронной почтой: dividenews@list.ru. Вы всегда можете поделиться с нами проблемами, с которыми столкнулись при продаже или покупке любого объекта недвижимости; рассказать свою историю реализации или приобретения земельного участка, дома или дачи, квартиры; поделиться радостными, а при необходимости, печальными новостями. Уверяем Вас, ни одно письмо не останется без ответа! Оставайтесь с нами, будьте всегда на связи, а мы приложим все свои знания и способности для того, чтобы Вы получили максимум удовольствия от нашего общения, практическую помощь для решения любых вопросов, связанный с недвижимостью.

Приятного Вам чтения!

Особенности покупки квартиры в новостройке.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке!

Будьте внимательны при составлении договоров!

Договоры с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, носят самые различные названия:

• договор подряда;
• договор долевого участия в строительстве;
• договор совместной деятельности;
• возмездный договор приобретения квартиры,
   в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика;
• договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
• договор безвозмездной передачи квартиры в собственность; • договор уступки требования (цессии);
• предварительный договор купли-продажи квартиры и др.

Однако содержание перечисленных договоров, то есть предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон, являются практически одинаковыми.

• На гражданина (инвестора, дольщика, покупателя) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) обязуется это помещение построить (самостоятельно или с помощью третьих лиц) и передать обусловленную договором недвижимость в собственность гражданину по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Рассмотрим распространенные типы договоров.

Договор инвестирования либо соинвестирования, договор уступки прав требования, договор займа, с точки зрения прав покупателей «первички».

Договор инвестирования

Инвесторами (соинвесторами) могут быть как физические, так и юридические лица, использующие собственные или привлеченные денежные средства на строительство жилого дома. Если инвесторов несколько, то они – участники долевой собственности на объект инвестиций в размере внесенных денежных средств. Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами, осуществлять контроль за использованием средств, направляемых на строительство жилого дома.  

Договор уступки прав требования

Инвестор может передать свои полномочия на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим или юридическим лицам, уступив свое право требования, возникшее из договора инвестирования (инвестиционного контракт) Условия инвестирования установлены без вашего участия, любые поправки в договоре недействительны.

Договор займа

Права участников строительства на основе договора займа в значительной степени отличаются от прав инвестора или соинвестора. Если выдали «в долг», то вам вернут деньги, но не квартиру. Даже если в договоре прописана возможность получения нами жилплощади, требовать вы сможете только возвращения денежных средств. Такие договоры встречаются редко, и к ним нужно относиться крайне осторожно. Основном документ будет называться договором инвестирования, соинвестирования, соглашением о долевом участии, инвестиционным контрактом.

Как называется документ, не имеет значения. Главное его содержание. 

1. В документе должен быть непременно указан объект, который перейдет к вам в собственность. Инвестор обязуется по окончании строительства дома предоставить определенную квартиру в собственность.

2. В договоре должны быть обозначены стороны. Поскольку продаваемой квартиры еще не существует, называются они не «продавец» и «покупатель», а «правообладатель» и «правоприобретатель». Последним обязательно должен быть гражданин или несколько граждан, которые потом и станут собственниками нельзя записать Иванова, а оформить квартиру на Петрова. Если же такая необходимость потом появится, придется договор расторгать и заключать вместо него новый.

3. Следующий момент – подробное описание квартиры. Чтобы избежать любых возможностей произвольного толкования этого вопроса. Обычно описание есть в протоколе распределения долей («квартира двухкомнатная общей площадью 82 кв. м, расположена в третьей секции на седьмом этаже, слева от лифта») – все эти формулировки и переносим в наш договор. В договоре указываются все параметры: строительный адрес дома; подъезд пли номер секции; тип проекта дома; этаж квартиры; количество комнат; метраж по проектной документации (эта цифра может измениться после обмеров ПИБа, когда дом сдается в эксплуатацию).

4. В договоре (либо в приложении к нему) иногда дается описание дома: какие в нем лифты, двери, отделка, инженерное оборудование, стекло-пакет – деревянный или пластиковый, застеклена ли лоджия. Впрочем, все это имеет смысл только в том случае, если проект нетиповой.

5. Кроме того, в договоре обязательно указывается, на основании каких документов он заключен. Все это (постановление администрации, инвестконтракты, переход прав) мы уже перечислили выше, главное, чтобы при перенесении в договор не появились ошибки и разночтения.

6. Отдельная тема – стоимость квартиры. Здесь все должно быть ясным и понятным.

• Стоимость строящейся квартиры может быть указана как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. Если единицы расчета «условные единицы», то необходимо объяснение, как рассчитываются эти у. е., исходя из какой валюты, по какому курсу.

• Если договором предусматривается рассрочки, то необходимо уточнить, как пойдут платежи, в какие сроки, какова величина взноса.

• Обязательно должен наличествовать пункт, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Исключением будет случай, когда обмеры после завершения строительства покажут, что площадь квартиры больше или меньше записанной в предварительных документах. Несоблюдение размеров, указанных в договоре, кстати, случается довольно часто.

• Документ также может предусматривать колебание стоимости жилья при возможном удорожании строительства. В таком случае необходимо указать пределы доплаты, например, в процентном отношении к первоначальному взносу.

• Все платежи должны, разумеется, сопровождаться выдачей платежных документов. Если платим с рассрочкой с порциями – получаем такие бумаги каждый раз – это избавит от возможных споров из-за того, сколько именно заплачено. При проведении платежей лучше всего пользоваться услугами третьих организаций – банков. Возможно, это сопряжено с некоторыми потерями (банк возьмет что-то за конвертацию валюты, примет ее по другому курсу), по так значительно надежнее. Весьма распространена ситуация, когда квартира продается, например, за 1,8 млн руб., но при этом в бумагах значится 1,4 млн. руб. Застройщик, вероятно, как это модно сейчас говорить, оптимизирует налоги, но для покупателя – это риск. Впрочем, та сумма, что «сверху», страхуется. И платежные документы будут у покупателя на всю сумму – не на 1,8 млн. сразу, а на 1,4 млн. и 400 тыс., и если возникнут вопросы, суд примет их как доказательства.

• Наконец, в реквизитах договора должен быть указан именно тот расчетный счет, на который затем будут осуществляться платежи. Если же покупателя просят платить на какой-то другой счет – следует просить подтверждающий документ. «Просим вас платежи но договору (номер) от (число) производить на р/с (номер р/с)», чтобы было понятно, почему вы платили именно туда.

7. В договоре необходимо указать сроки сдачи дома госкомиссии и размеры неустойки, которую заплатит вам инвестор за срыв графика строительства. Наличие подобного пункта в договоре позволит при необходимости защищать свои интересы в суде. На этот случай нужно указать условия возврата денег либо исполнения договора на приемлемых для покупателя условиях. Кроме этого, в договоре следует внести пункт о порядке возврата денег при расторжении договора по инициативе инвестора или вашей.

8. Договор должен содержать сведения о размерах инвестируемых средств, сроках их внесения и штрафные санкции за нарушение данных сроков.

9. Наконец, в договоре прописывается, кто, когда и как будет оформлять квартиру и собственность.

Покупатель должен предоставить продавцу-инвестору ряд документов:

1. Паспорт или иной удостоверяющий личность документ.
2. Свидетельство о рождении детей в возрасте до 14 лет.  
3. Нотариально заверенное заявление супруга(и) (если таковой(ая) имеется) о его (ее) согласии на приобретении права инвестирования приобретаемой площади либо нотариально заверенное заявление о том, что соинвестор в браке не состоит.

Там, где имеет место договор уступки прав, компании любят «наслаиваться» друг на друга. Одна передает права на строящиеся квартиры другой, вторая – третьей. Пока квартира доберется до покупателя, она проходит через пять-шесть рук. Если хотя бы один из договоров не будет иметь юридической силы, пошатнется вся пирамида, и вы не сможете в полном объеме защитить свои права, в том числе по устранению последствий некачественной работы. Поэтому в данном случае надо скрупулезно исследовать документы на вашу будущую квартиру. Не поленитесь показать копии договоров юристу. Не подкованному в правовом отношении человеку трудно отыскать подвохи в написанных канцелярским языком документах. Кстати говоря, компании активно пользуются юридической неграмотностью большей части населения. Скажем, не указывают в договорах четких сроков окончания строительства. Или, указав срок, вместо положенной по Закону о защите прав потребителей неустойки в размере 3 процентов от стоимости квартиры за каждый просроченный день вписывают в договор смехотворные десятые и сотые доли процента. В таком случае вы можете сделать, определенные выводы и отказаться от услуг данной компании или же потребовать внести в инвестиционный договор изменения. Не стоит воспринимать предложенный вам документ как истину в последней инстанции. Как объясняют в Обществе защиты прав потребителей, договор это двусторонняя сделка, в которой стороны равны, и каждая из сторон имеет право вносить в него свои условия.

Договор уступки прав

Довольно весомый минус договора уступки прав состоит в том, что эти самые права могут быть уступлены вам далеко не в том объеме, на какой вы рассчитывали. Всплыть сей факт может в самый неподходящий момент. Скажем, человек, всерьез озабоченный добротностью своего будущего жилья, заинтересовался, насколько качественны применяемые строительные материалы. Или какова степень квалифицированности специалистов, занятых на строительных работах. Для того, чтобы быть уверенным, что ему не вешают лапшу на уши, человек требует у строительной компании соответствующие документы. Тут-то ему и объясняют, что таких прав по договору он не имеет. Данная ситуация говорит о необходимости тщательного изучения первичных договоров – между строительной компанией и фирмой-посредником.


Источник: pro-kvartiru.ru